Grundsteuerreform – Was ändert sich 2025 für Private und Unternehmen?

Sie wird zwar erst ab 2025 erhoben, ist aber schon seit Januar 2022 ein großes Thema: die Grundsteuerreform. Seit Jahresbeginn sind Privatleute und Unternehmer:innen aufgefordert, umfangreiche Unterlagen zusammenzustellen, um eine Neubewertung ihrer bundesweit rund 36 Millionen Grundstücke zu ermöglichen. Das Ziel: Bis zum Spätherbst sollen sie eine Feststellungserklärung der Grundstückswerte bei den kommunalen Finanzbehörden einreichen. Auf dieser Datenbasis soll die neue Grundsteuer berechnet werden. Was sich durch die Grundsteuerreform ändert und wie man sie berechnet, lesen Sie in diesem Blogbeitrag.

Warum war eine Grundsteuerreform notwendig?

Bei der Reform der Grundsteuer geht es um Gerechtigkeit und darum, einen möglichst realistischen Wert für Grundbesitz zu ermitteln. Ebenso ist ein Ziel der veränderten Grundbesitzabgaben, das Bewertungsverfahren bundesweit für alle Grundstücke zu vereinfachen.

Neue Grundsteuer bezieht Wertzuwachs mit ein

Die alte Grundsteuer verstieß gegen das Gleichheitsprinzip, weil ihre Berechnung auf Einheitswerten beruhte. Im Westen Deutschlands basierte diese auf einem Schema aus dem Jahr 1964, im Osten war das Berechnungsmodell sogar noch älter: Es stammte aus dem Jahr 1935. Seitdem sind die Grundstückswerte vor allem in Ballungszentren stark angestiegen.

Reform der Grundsteuer 2018 eingeleitet

Das Bundesverfassungsgericht hatte diese Tatsache im Jahr 2018 bemängelt, das alte Grundsteuergesetz für verfassungswidrig erklärt und eine Reform eingeleitet (Bundesmodell).

Welche Daten braucht man für die neue Grundsteuer?

Bis zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 die Datenübermittlung für die Feststellungserklärung an die Finanzämter beginnt, müssen Grundstücks- und Immobilienbesitzer allerhand Informationen besorgen und über das Steuerportal ELSTER an die Finanzbehörden übertragen. Das Bundesfinanzministerium informiert auf seiner Webseite, dass Hausbesitzer:innen und Unternehmer:innen dann folgende Angaben machen müssen:

• Grundstückslage
• Flächengröße des Grundstücks
• Bodenrichtwert
• Art der Nutzung
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes

Abweichende Anlagen sind bundesländerspezifisch möglich. Noch komplizierter wird es für Unternehmen, deren Grundbesitz sich nicht auf ein Bundesland beschränkt. Sie müssen sich nämlich an die Berechnungsgrundlagen der jeweiligen Bundesländer halten.

So können Sie künftig die neue Grundsteuer berechnen

Bevor Sie die Höhe der neuen Grundsteuer berechnen können oder diese im Grundsteuerbescheid mitgeteilt bekommen, müssen Sie zunächst einmal wissen, nach welchem der drei Modelle die Grundsteuer in Ihrem Bundesland überhaupt berechnet wird. Nach dem Bundesmodell, dem 11 Bundesländer folgen, dem Flächenmodell (Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen) oder dem Bodenwertmodell (Baden-Württemberg). Dazu gilt es zunächst einmal drei Dinge zu klären, die zurzeit noch Variablen darstellen:

1. Der Grundbesitzwert aller bebauten und unbebauten Grundstücke: Er muss bis 2024 neu ermittelt werden. Ab dann soll dies alle sieben Jahre geschehen und das Ergebnis im Einheitswertbescheid mitgeteilt werden. Der Grundbesitzwert ist eine steuerliche Messgröße und beeinflusst die Höhe der Grund- und der Gewerbesteuer.
2. Die Grundsteuermesszahlen werden wahrscheinlich abgesenkt. Sie sollen laut Bundesfinanzministerium etwa ein Zehntel des heutigen Werts betragen. Die Beschaffenheit des Grundstücks und der Immobilien darauf beeinflussen die Steuermesszahl genauso wie Lage des Grundstücks und das Alter der Gebäude.
3. Anpassung der Hebesätze durch Kommunen, um ein Ansteigen der Steuerlast durch die Grundsteuerreform zu verhindern. Durch die Hebesätze können Kommunen die Höhe der Grundsteuer individuell festlegen.

Für NRW gilt das Bundesmodell

Sind diese drei Faktoren irgendwann fix, können Sie die neue Grundsteuer in drei Schritten berechnen. Das Land Nordrhein-Westfalen richtet sich dabei nach dem Bundesmodell. Hierbei handelt es sich um ein werteorientiertes Verfahren, das individuelle Faktoren wie Miet- und Bodenpreise berücksichtigt, aus denen der Verkehrswert ermittelt wird. Die Formel lautet:

Grundbesitzwert x Grundsteuermesszahl x kommunaler Hebesatz = Grundsteuer

Der Grundbesitzwert als Teilfaktor der Grundsteuer ist im Bundesmodell abhängig von der Grundstücksart. Bei Wohngrundstücken gilt hier das Ertragswertverfahren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Nettokaltmiete, Immobilienart und Alter des Gebäudes fließen in die Berechnung ein.

Vereinfachtes Sachwertverfahren für Unternehmen

Eine Besonderheit gilt bei geschäftlich genutzten Grundstücken: Hierbei orientiert sich die Grundsteuer am vereinfachten Sachwertverfahren. Um den Wert zu ermitteln, kommen die üblichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und der Bodenrichtwert zum Tragen. Für Unternehmer ist es ratsam, sich die Unterstützung ihres Steuerberaters zu sichern, weil sie mit bestimmten Berechnungsfaktoren wie Normalherstellungskosten oder Berechnungskoeffizienten nicht vertraut sein dürften. Zudem sollen Daten wie Grundbuchauszüge und Grundstückspläne, die nur auf Papier existieren, sinnvoll aufbereitet werden.

Grundsteuer C: Höhere Steuer für unbebaute Grundstücke

Ein Novum ist neben der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und B (andere bebaute und unbebaute Grundstücke) nun die Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke. Hierfür soll den Kommunen ermöglicht werden, einen höheren Hebesatz anzusetzen. Der Grund: Sie sollen Grund als Spekulationsobjekt unattraktiver machen und den Bau von Wohnraum fördern.

Grundsteuerreform: Für wen wird es günstiger, für wen teurer?

Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietwohnung oder Firmengelände ab 2025 durch einen Anstieg der Grundsteuer teurer werden, ist zum jetzigen Zeitpunkt schwierig zu sagen. Fest steht aber, dass durch die riesigen Mengen an Informationen, die Privatleute und Unternehmer:innen über ihre Grundstücke und Immobilien zusammensuchen müssen, ein immenser Aufwand entsteht, der Kosten verursacht.

Grundstücke in guten Lagen dürften in der Steuer steigen

Es ist davon auszugehen, dass Grundstücke, die in den vergangenen Jahren an Wert gewonnen haben, auch in der Grundsteuer steigen werden. Das gilt insbesondere für private und gewerbliche Grundstücke in guten Lagen der Ballungsräume. In diesen Bereichen dürften dann auch die Mieten steigen, weil Eigentümer von Wohnraum die Grundsteuer auf die Mieter:innen und Mieter umlegen können.

Neue Grundsteuer vom kommunalen Hebesatz abhängig

Ebenso ist es eher wahrscheinlich, dass Grundstücke in ländlichen Regionen geringer besteuert werden dürften. Wie sich das auf die Steuerlast auswirkt, ist aber maßgeblich von den Anpassungen der kommunalen Hebesätze abhängig.

Ihr Steuerberater kann Ihnen weiterhelfen

Ihr Steuerberater ist sowohl über die neue Grundsteuer und das Grundsteuergesetz als auch über Ihre Umstände, ob nun als privater Grundbesitzer oder Unternehmer:in, bestens informiert. Insbesondere bei der Zusammenstellung der Dokumente für die Feststellungserklärung hat der Steuerberater Zugriff auf wichtige Informationen wie etwa Stammdaten, Bodenrichtwerte und immobilienspezifische Daten. Die digitale Unterschrift ermöglicht es ihm zudem, die Daten gebündelt und signiert in elektronischer Form beim Finanzamt einzureichen.